原标题：超20万亿存量房贷面临降息，你的月供会降多少？
来源：财经杂志
文 |《财经》记者 唐郡 严沁雯
编辑 | 张威 袁满
“我的房贷利率理论上可以下调0.4个百分点。”
存量房贷利率下调政策落地后，一位来自广州的购房者立即根据政策计算了自己的房贷利率。
在他看来，这是其在高点买房后，享受到的最实惠的政策。
“不然看着LPR（贷款市场报价利率）越来越低，但是加点始终在，心理上会很难受，会很后悔买房了。”
8月31日晚间，中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，宣布降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。
央行、金融监管总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。
对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
据中金公司测算，假设存量按揭利率下调80bp（基点），按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。
此外，在一同发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中，两部门宣布将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，同时将二套住房贷款利率全国下限调整为LPR加20个基点。
“本次差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策的落地，是在前期‘稳地产’政策基础上，进一步降低居民购房门槛和成本、促进潜在合理购房需求释放的重要举措，通过激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，有利于恢复市场信心。”
中诚信国际研究院执行院长袁海霞称。
值得一提的是，此前一直呼吁下调存量房贷利率的招联首席研究员董希淼强调，本次存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。
百万房贷月供可减少840元
“从昨晚通知出来后就不停有人来问我，电话都要被打爆了。”
邓永是某国有大行的房贷经理，一则事关存量房贷利率的通知，让他深刻体会到客户的关切心情。
邓永所提政策，为8月31日晚间，由中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。
这意味着，市场期盼已久的存量住房利率下调正式进入落地阶段。
在多位业内人士看来，本次政策力度超出市场此前预期，“将有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，同时也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。”
中金地产组指出。
根据《通知》，此次调整针对的是存量首套住房商业性个人住房贷款——2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
如何申请降低存量房贷利率？央行、金监总局有关负责人答记者问时表示，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
“调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。”
上述人士进一步提到。
近年来，房地产市场发生了明显变化，对于一些在房地产市场较热时期“上车”的购房者来说，房贷利率普遍较高，甚至达到6%以上。
在此背景下，“房贷利率究竟可以降到多低”是购房者普遍关注的问题。
“我一看到消息就激动地打了客服电话，如果能调降可以省不少利息。”
张红2019年于成都购入一套90万元左右的房产，房贷利率为当时LPR基础上加98.20基点，“在LPR降下来前最高有5.88%左右”。
根据《通知》，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
董希淼认为，此举主要是为了维护政策的公平性和权威性。
根据中原地产首席分析师张大伟的测算，对于部分2021年购房的人而言，首套房贷利率最高接近6.5%，降息后亦维持在6%左右。
若以100万元30年期限的房贷为例，下限以当年LPR（4.65%）计算，月供将减少840元左右。
目前大部分房贷利率在5%-5.5%之间，预计降低30基点-50个基点，在此情况下减少月供200元左右。
另据中金地产组的计算，对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，预计可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。
值得注意的是，此前各地执行的LPR加点幅度不一，各地借款人能够享受的下调幅度也不尽相同。
《通知》发布次日（9月1日），上海、北京、深圳等多地披露首套房贷款利率下限执行情况。
根据多家央行省级分行公告，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
招商证券银行业首席分析师廖志明曾在研报中指出，北京、上海和深圳房贷利率加点政策保持了稳定，加点幅度保持不变，由于需要遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或无法受益于存量按揭贷款利率下调。
中金公司亦表示，预计本次二三线城市存量按揭下调幅度更多（预计平均在80bp以上），一线城市调整幅度较少（如发放时已位于利率下限则无降息空间）。
截至目前，包括国有六大行及股份行在内的等多家银行公告称，将认真落实存量房贷利率调整政策，具体实施细则正在制定，后续公布。
超20万亿房贷面临调整
截至2023年6月末，中国存量住房按揭贷款规模为38.6万亿元。
作为商业银最优质的生息资产，存量房贷利率下调对银行影响几何？
据中泰证券研究所所长戴志锋测算，上市银行2018年-2022年期间投放按揭贷款约23万亿元，占目前上市银行存量按揭的65.5%，假设该部分可享受存量房贷利率下调。
预计节省居民利息支出1388亿元，预计对上市银行2024年度息差影响约4.7个基点，营收影响在2.3%。
光大证券首席银行业分析师王一峰测算认为，本轮存量按揭利率下调影响上市银行息差8bp左右，对应上市银行净利息收入规模减少1834亿元。
近期，多家上市银行在中期业绩会上回应了市场关切。
建设银行首席财务官生柳荣直言，存量房贷利率下调总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。
不过，央行二季度货币政策执行报告中提到，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。”
据此，生柳荣认为，政策导向是希望商业银行的净息差能够保持一个相对稳定的态势。
招商银行行长助理彭家文亦表示，“随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。
同时，也有助于增强客户的黏度，从而促进零售业务的增长。”
邮储银行零售业务总监梁世栋认为，存量房贷利率下调以后，会对提前还款有一定的抵补作用，同时利率下调对整个市场信心的提振也有一定的作用。
在具体操作层面，梁世栋表示，重定价工作听上去简单，但做起来比较复杂。
“我们前期梳理了一下，做了一些准备工作，因为历史上发的个人按揭在不同的时期，甚至同一时期在不同地域的政策都不一样，所以我们需要打好标签，但是最终还是按照监管的政策来。”
多位分析人士指出，存量房贷利率下调此前仅有一次，本次相关政策出台殊为不易。
对于存量房贷利率调整政策出台的背景，央行、金融监管总局有关负责人表示，近年来中国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。
袁海霞撰文表示，一季度“保交楼”及部分积压需求释放带动房地产市场修复，但二季度以来，房地产销售转弱、出现二次探底，大中城市房价均有不同程度回调，房地产风险持续释放。
同时，居民端信心不足，今年以来居民使用存款或减少其他投资、采用经营贷置换存量按揭贷款的现象大幅增加，加剧了银行盈利及资产配置压力。
在此背景下，近期房地产调整政策密集出台。
除了存量房贷利率下调，还有“金融16条”适用期限延长、超特大城市城中村改造、推动落实“认房不认贷”、 降低首付比例和贷款利率、居民换购住房退税优惠延期等政策相继发布。
其中，降低首付比例和贷款利率政策与存量房贷利率下调同时出台。
根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，今后不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
同时，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
袁海霞认为，本次差别化住房信贷政策落地，有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在购房需求释放；有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表，规范住房信贷市场秩序。
值得注意的是，有分析人士认为，已出台的部分政策之间亦在相互配合。
以存量房贷利率下调中的首套住房认定为例，《通知》中将各地“认房不认贷”标准下认定的首套住房也纳入下调范围。
截至目前，北上广深四个一线城市均宣布实行“认房不认贷”政策，这意味着将有更多借款人能够享受存量房贷利率下调政策。
《财经》记者陈洪杰对此文亦有贡献
